深圳千億斷供言過其實疑為利益群體借機鼓吹政策鬆動_財經

深圳千億斷供言過其實疑為利益群體借機鼓吹政策鬆動

2008年07月18日 08:47第一財經日報【大中小】【列印】

繼上個月“深圳千億房貸斷供”的驚人小道消息在坊間流傳後，本月中旬某電視臺知名經濟欄目播出調查節目，認為深圳房價下跌及樓市縮水，將導致“斷供潮一觸即發”。

但是，中國人民銀行深圳中心發佈的最新統計數據顯示，5月末個人住房貸款的不良率只比年初輕微上升了0.04%達0.67%，不良貸款餘額截至今年5月為13.36億元左右。並沒有傳言中的千億那麼多，也低於央視調查節目中深圳當地民間研究人士所說的30%的比例。

顯然，深圳的斷供現象並沒有外界熱炒的那麼嚴重。

至於深圳的近鄰廣州，雖然樓價也在持續陰跌，但是多數代理行認為，只有去年9月入市的少數投資者可能會被套牢30%成為負資產，涉及面很小。目前沒有出現多少斷供個案。

深圳斷供比例被誇大

最先發佈“千億斷供”言論的房地產評論員“風語”，7月16日接受當地媒體專訪時表示，“千億斷供”的數據是自己根據炒樓的“朋友、朋友的朋友”的情況推算出來的。“我承認我的說法實際上是不科學的。深圳到底有多少斷供的，只有銀行自己知道。”我做統計不知道全市的數量有多少，而是根據蛇口一個區來計算整個深圳的比例。實際上蛇口是這次樓市調整的“重災區”，拿這個來進行放大，就會把問題擴大很多倍。

“風語”承認自己擴大了斷供人群的外延。“實際上很多人都在猶豫，準備要斷，還沒有開始斷。”他還承認也在炒房。而且“現在有些房子的確已經是負資產了”。

另外，在央視節目中，提供了“中國銀行深圳分行的數據顯示，個貸爛賬率大概是0.5%，而去年只有0.2%，翻了一倍還多”這一資訊的深圳民間地產研究人士半求，也被中國銀行深圳分行駁斥了其說法。該行相關負責人表示，半求的這種說法是不負責任的，對他們銀行也很不公平。目前深圳分行進行了緊急調查，發現目前的不良率與深圳同業水準一致，只是比年初略為增長了一些，不可能翻了一倍還多。而半求在深圳也是著名的地產策劃專家之一，曾經為不少樓盤策劃了推廣方案，其中不乏主打吸引異地置業者的個案。

中國社會科學院金融研究所研究員易憲容在公開撰文中表示，近一年來下跌幅度往往低於前兩年上漲幅度時，那麼房地產投資者斷供的意願就不會太大，因此，房價下跌根本就沒有到投資者的止損點。他認為，即使是高位進入的投資者也不一定每個人都會選擇斷供。

易憲容總結道:“深圳所謂的斷供潮不可能發生，即使發生了也不過是幾個孤案，不值大驚小怪，也不要用這種斷供潮來要挾政府改變目前的房地產市場政策，讓中國房地產市場重新成為一個炒作投機的市場，讓房地產開發商大獲暴利。”

深圳大學國際金融研究所所長國世平也對媒體表示:“很多地產商故意造出來的讓各級政府救市的言論，我覺得是不對的。其實銀行也有預防措施。”

在今年5月達到2291.85億元的個人房貸餘額中，這一不良率仍在可控範圍內。儘管總體房貸違約率略有上升，但沒有出現大面積違約現象。

對於深圳的斷供迷局，廣州部分按揭仲介負責人對《第一財經日報》表示，即使不良貸款也分不良貸款和次不良貸款等種類。一般而言，斷供一兩期，然後補繳的，一般銀行只會當作非惡意欠貸，只會劃入次不良的貸款種類中。只有確定還款人已經無力償還貸款的才會被劃入正式的不良貸款。深圳“斷供潮”的炒作，可能就是很多人把次不良貸款當作了正式的不良貸款。

房貸增速下降

不過，成交下跌，房貸增速放慢甚至同比下滑，卻是目前市場難以回避的現實。深圳中心支行公佈的深圳金融機構5月份經營數據:個人住房貸款自2007年以來首次錄得負增長，餘額為2291.85億元，比今年年初下降了20.95億元。

人民銀行廣州分行的統計顯示，今年上半年，廣東個人購房貸款僅增124億元，同比少增699億元；開發貸款基本接近去年同期水準，增加392億元，同比少增16億元。

人行廣州分行認為，房地產類貸款少增主要受房地產市場景氣回落、成交大幅減少以及相關政策調控影響所致。剔除個人貸款計算，上半年全省企業部門新增加的貸款不少於去年同期。

廣東的房貸市場變化是與全國市場的趨勢一致的。據央行最新發佈的統計數據，上半年在存款回流銀行明顯的趨勢下，貸款增速明顯下降，6月末人民幣貸款餘額的增幅比上年末低1.98個百分點，比上月末低0.74個百分點。其中，居民戶貸款增加4602億元，同比少增2139億元。這其中，減少最多的是個人購房貸款，開發貸款其實仍基本持平。

可見，雖然開發商尚未斷糧，但是在市場低迷的情況下，他們大幅降價促銷在所難免。而一手降價會令本已下跌嚴重的二手樓價繼續下挫。

廣州未現斷供

在廣州地區，由於樓價以陰跌為主。不少代理行、按揭仲介以及銀行人士都表示斷供情況未明顯出現。

中原地產廣東項目部經理黃韜表示，一般房價下跌30%以上，人們才會“斷供”；就廣州樓市而言，整體跌幅不大，只有在去年9月份房價最高峰時買入的人，到現在才會承受30%的房價跌幅；而去年9月份買房的人，其中只有10%是投資客。“從這些實際情況來判斷，廣州不會形成‘斷供潮’。”

與中原地產業務掛鉤的匯瀚按揭的負責人對記者表示，上半年沒有銀行通知他們，有客戶出現斷供情況。而現在客戶購買更為謹慎。從他們的業務統計數據來看，儘管5月有一個小黃金周，但是房貸成交宗數只同比上漲了7%，而6月則同比下跌了13%。現在月均的按揭交易宗數約300宗左右，而且申請的貸款成數往往低於七成。

“客戶大多會選擇市中心的、較能保值的電梯樓。他們申請的貸款額也相當保守，大多集中在40萬元以下的幅度，月供約3600元左右。市郊的二手盤成交比較少。另外，一次性付款的買家也比此前增加了近10%的比例。一次性付款的買家比例開始高於申請按揭的買家。實力尚不足以購買市中心樓盤，或者要申請較高貸款成數的買家，則會暫時選擇觀望。少見去年那樣趕著搶樓的客戶了。”她對記者表示。

廣州銀行業人士向記者表示，相比深圳，廣州樓價下降並不明顯，投資客佔比也不算太多，因此斷供風險相對不大。對於自住貸款買房的人來說，一般不會輕易選擇斷供，在房價下降過程中，通過出賣自住房來斷供並不划算。有銀行表示，該行已經採用了實時監控系統，一旦支行不良貸款率超出1%，對有“斷供”跡象的貸款，會進行追收。此外，銀行還設立了一些先期的風險指標，例如30天、60天的償還逾期率，來觀察貸款品質是否明顯變壞。