葉檀：為什麼潘石屹敢逆勢漲價？_財經

葉檀：為什麼潘石屹敢逆勢漲價？

2008年09月02日 09:57解放日報【大中小】【列印】

　　一向愛說風花雪月的潘石屹之所以被批駁，緣于他宣佈逆勢漲價，宣佈從9月1日起，SOHO中國旗下項目平均價格上調5%左右。這是繼百日巨變論之後再次口出驚人之語，遭到希望房價下跌的網民的圍剿。

　　潘之所以敢逆勢而行，基於如下市場理由。

　　潘表示，“SOHO中國目前的處境與中國其他房地產開發商完全相反”，為漲價提供了技術理由。首先是現金流充裕。潘曾表示，“我們公司的負債率很低，僅有10%左右，而有些開發商的負債率超過100%。”根據已披露的房企上市公司中報，41家房企負債水準高於50%，包括保利地產、金地集團在內的18家房企負債率在70%紅線之上，整個房地產行業資金缺口高達5000億元以上。而潘的公司，沒有欠銀行一分錢，也不欠別人一分錢。

　　不僅不欠錢，去年SOHO中國在香港上市，一向謹慎的潘現金流很充沛，這可以從潘的逆勢拿地就可以看得出來。2004年，潘從任志強手裏購買尚都二期(即現在的SOHO尚都)，拿出近10億元的真金白銀。SOHO中國8月30日宣佈，已就收購北京中關村的一項商業項目達成協定，項目更名為中關村SOHO，綜合寫字樓與商業零售，總建築面積近6萬平方米，收購價格8.9億元。潘的保守讓他只能一個個項目去做，在土地為王、擁有土地即可融資的時代，潘不是行業的領軍者，但在現金為王的緊縮時代，潘則幸運地成為拾貝殼者。

　　其次，潘做的不是住宅，而是商務樓宇。則使潘既能夠避免住宅價格過高的輿論衝擊，也能夠在仍然堅挺的商務樓宇市場佔得一席之地。從上海、杭州等地看，商務樓宇與工業地產的交易量與價格並沒有出現滯脹趨勢，雖然有一些外資以離岸項目的方式退出，但有其他的資金接盤。從行業分析報告看，在住宅樓盤出現交易量下降、各個地區房價下挫後，樓宇經濟成為接力者。尤其是位於城市黃金商業地段的樓盤，更是寸土寸金。

　　第三，潘找到了自己的消費群體。由於實體經濟熱度降溫、股市變冷等因素刺激，以山西等地煤礦主為代表的產業資本紛紛尋找保值渠道。7月19日，SOHO中國的新項目三里屯SOHO開盤，開盤當日成交40億元，而截至7月24日成交額已突破50億元，而此前的預估是10億元銷售額。銷售記錄中，過億元的大單子加起來有20億元左右，佔總成交額的40%。其中，煤礦主、鐵礦主等資源和能源企業主的身影頻頻顯現。據報道，有幾筆值得關注的大單子，包括一筆4.5億元，一筆3.7億元，還有一筆2.3億元-2.4億元的單子，買家不是河北的鐵礦主，就是陜西、山西、內蒙古等地的煤礦主。成熟的礦山收益遠在房地產之上，年均收益達到300%到400%，這些資金急於尋找投資之門，大城市的商務樓宇成為最好選擇。更妙的是，這些資金擁有者由於錢來得輕鬆、資金量大，對於短期收益並不看重，而看重長期保值，以往購房的成功經驗讓他們對黃金地產充滿信心。

　　潘逆勢漲價，不過是現金流充裕的商業地產商與高端消費群體一拍即合的產物，是市場的雙向選擇。以潘的個性，談不上想扭轉房地產趨勢（客觀上也許起到了穩定房地產軍心的作用），也不可能充當房地產的領軍人物。當然，潘也可能存在誤判，一些外資暫時退出商業樓宇項目，說明市場判斷存在分歧。如果潘失誤，那麼，市場會給他最嚴厲的懲罰，那就是沒有贏利甚至虧本，逼他降價，而不是如潮的口水。