業績雖增長股價卻腰斬房地產公司緣何冰火兩重天_財經

業績雖增長股價卻腰斬房地產公司緣何冰火兩重天

2008年07月24日 07:25證券日報【大中小】【列印】

從年初到現在，房地產上市公司的股價大都被腰斬，而房地產板塊的指數也被攔腰削去一半，從6629點銳減為3327點。一般而言，這樣的市場表現肯定是業績出現了大問題。然而，房地產上市公司上半年業績預告卻表明，儘管個別公司出現了業績下滑跡象，但是業績增長仍然是房地產板塊的主旋律。業績增長，股價腰斬，房地產板塊緣何冰火兩重天？

預期不明如利劍高懸

今年1到5月，全國商品房累計銷售面積達到1.96億平方米，而07年1到5月商品房銷售面積為2.11億平方米。兩相比較大致下滑7.1%左右。從各月數據來看，自今年2月開始，銷售面積數據一直處於下降狀態，而且有不斷擴大的趨勢。成交量同比還有可能繼續下滑，因為去年7月後是房產銷售的高峰期，而今年基本不可能達到去年的高度。從全國主要城市來看，深圳、上海、北京均出現成交量下滑趨勢。其中深圳上半年新建商品房銷售面積170.41萬平方米，同比減少54.38%。上海上半年累計成交量為885.7萬平，與去年上半年相比減少337.1萬平，降幅達27.6%，與前年相比減少175.6萬平，降幅為16.7%。

房地產這樣的行情真令人擔憂。俗話說的好，“炒股就是炒預期”。房地產板塊之所以會出現業績與股價南轅北轍的現象，關鍵的問題就是房地產行業的預期不好。

房地產既是資金密集型行業，又是宏觀調控的目標。在宏觀調控的背景下，持續緊縮的貨幣政策使得房地產行業的資金緊張。從2007年至今，央行15次上調存款準備金率，達到17.5%的歷史峰值，“從緊”的貨幣政策讓很多中小型開發商舉步維艱。一些地產企業由於借貸無門轉而把籌集資金的手段瞄準了資本市場。統計顯示，2008年以來，已有近30家房地產公司通過定向增發資產置換方式“借殼”上市。業內人士認為，上半年緊縮的財政政策和銷量萎縮使得房產商融資渠道減少，通過借殼可以較低的成本儘快進入資本市場。

而對於那些已經上市的房地產上市公司同樣也面臨資金緊張的問題。一個明顯的例證就是，曾經財大氣粗的房地產上市公司在今年的地價舉牌中格外謹慎。“地王”縮水成為地產界的一大現象。在香港上市的綠城中國表示，已在今年上半年啟動了三個住宅項目計劃，在未來兩個月裏啟動四個新的房地產項目，主要是住宅項目，為避免公司現金流緊張，綠城中國還計劃通過與其他開發商或公司建立合資企業來收購新的地塊以備將來開發。

與此同時，美國次貸危機的影響特別是最近美國最大兩家住房抵押貸款融資機構“房利美”和“房地美”出現資金困境，而共計持有其3760億美元公司債券的“債主”正是中國；同時， “深圳樓市斷供風波”引發投資者對金融和房地產企業的擔憂。因此，房地產類股的持續下跌也就不足為奇了。業內分析人士指出，支撐地產業長期向好的因素並未發生根本改變，但是嚴重超跌的個股或將隨時引發短期反彈行情。

業績分化是必然

在宏觀調控的背景下，房地產上市公司的業績分化實屬必然。行業內的“二八現象”將愈演愈烈。這就是說業績好的公司越來越好，而那些業績差的公司將很難翻身。從業績預報看，超過六成的房地產企業業績預增，預計利潤增速多在50%以上。保利地產預計上半年凈利潤同比增長220%——270%。上半年公司實現銷售面積131.4萬平方米，同比增長39.42%；實現銷售認購金額106.99億元，同比增長34.53%。張江高科預計上半年凈利潤同比增長50%以上，凈利潤達到1.57億元。該公司預增公告中表明，由於2008年上半年公司主營業務發展勢頭良好，房地產租售收入同比有較大增長，是預計業績大增的原因。

剛剛將水泥資產置換進房地產的天保基建(000965)預計今年上半年實現歸屬上市公司股東的凈利潤為3700萬元左右，同比增加140%左右，凈利潤增加約2180萬元。 4家虧損的公司分別是深長城、珠江控股、海鳥發展和ST達聲。4家凈利潤預減，包括金融街、中糧地產、粵宏遠A和天倫置業。

分析人士認為，房地產行業業績的高速增長很大程度上是因為項目結轉滯後的行業特性，即上半年利潤有可能是去年售出今年才結轉的項目，所以這並不能完全反映真實的業績變化。另外，目前嚴厲的宏觀調控政策已經給市場造成了一定程度的影響，並通過部分上市房企的業績表現傳遞出不好的信號。

下半年政策是否鬆動有待觀察。雖然政府不太可能放鬆之前所一貫要求的從緊的貨幣政策，但是下半年有可能實施更為積極的財政政策。因此，不排除下調固定資產投資相關增值稅的可能。中銀國際的《房地產行業半年度報告》中則認為，當前的地產股價已經接近歷史最低水準，部分公司的股價已經反映了悲觀的房價下調假設帶來的盈利預測和凈資產值下降的風險，2009-2010年開發商業績成長性仍具有較大的不確定性。

強勢地產股基本情況一覽

代碼簡稱 7月來漲跌幅(%) 最新收盤(元) 市凈率市盈率首季每股每股凈資產(元) 首季凈利潤(萬元) 凈利潤同比（%）

(倍) (倍) 收益(元)

000502 綠景地產 43.22 7.29 6.75 304.53 -0.003 1.0798 -19.17 -106.30

600791 京能置業 38.70 6.20 3.89 20.86 0.0078 2.55 238.80 116.05

000558 萊茵置業 38.17 5.43 5.07 18.48 0.06 1.6072 1443.87 673.82

000926 福星股份 31.79 7.71 1.87 12.75 0.11 4.11 5739.68 59.93

600663 陸家嘴 31.74 17.93 4.17 44.40 0.0043 4.3 976.81 -94.48

000046 泛海建設 28.66 10.55 2.97 36.56 0.035 7.09 8011.13 0.47

600555 九龍山 25.54 10.52 2.22 - 0.05 4.73 2046.00 1.00

600634 海鳥發展 24.80 9.31 4.05 - -0.01 2.3 -92.55 -604.38

000838 國興地產 24.76 10.38 5.27 31.95 0.1345 3.9379 1217.27 12221.36