上海樓市迎來博弈年 “以價換量”風險集聚

2012年02月13日 10:31
來源：中國房地產報 作者：邱桂奇

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■本報記者 邱桂奇 上海報道

新年首月，上海樓市沉浸在嚴寒之中。

對於上海市場而言，2012年房地產行業的總體基調已經非常清晰：堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸。抓好保障性住房投融資、建設、運營、管理工作。加快普通商品住房建設，擴大有效供給，促進房地產市場健康發展。

但在市場的具體層面，樓市博弈的氛圍仍十分濃厚。

“2012年年中，隨著價格博弈心態的形成，上海樓市將迎來一輪大規模的降價促銷。但是，在中端市場中，‘以價換量’策略的風險將明顯上升，個別失敗的降價案例可能出現。”戴德梁行董事、綜合住宅服務主管伍惠敏說。

開門見“冰”

2月8日，記者探訪在上海新盤供應量較為集中的新江灣城區域，在走訪的5個樓盤中，總計看房人數不超過50人，5個在售樓盤中，3個樓盤未遇到任何看房人。其中一個銷售人員解釋說：“剛剛開始正式上班，春節期間僅有值班人員，最近幾天陸續有看房的，但數量不多，且客戶購買意向不明顯，以了解、詢價、觀望為主。此外在價格上，目前沒有新的優惠措施，延續此前全款9.8折、貸款9.6折的標準。”

德佑地產研究主任陸騎麟認為，春節假期結束後，開發商的推盤意願依然不高，打折促銷活動也並未真正展開，直接導致了上周成交繼續處於低迷狀態。當前購房者和開發商同時處於觀望狀態，直接導致推盤量和成交量雙雙創出低點。

同樣，二手房也不樂觀，來自上海二手房指數辦公室的統計，今年1月份，上海二手房指數為2583點，環比去年12月份下跌了0.12%，與去年同期相比，僅微弱上漲0.31%，去年一年的漲幅基本回吐殆盡。在全市128個板塊中，下跌39個，持平89個，無上漲板塊。

“從2011年上海市宏觀樓市的價格發展態勢來看，已經出現穩定的局面，但是，2011年10月底龍湖[簡介 最新動態]等龍頭開發企業開始大幅降價，並且降價幅度在15%~20%，甚至更多，市場降價範圍來講降價區域也由郊區蔓延到市中心高端住宅項目，整體市場基本呈現出向買方市場轉變的特徵。宏觀市場穩定，局部個案樓盤價格戰成為2011年上海樓市的主要特徵。2012年仍將持續這樣的市場狀態。”上海同策諮詢研究總監張宏偉認為。

21世紀不動產數據顯示，截至1月28日，上海本月新建商品住宅合計成交1691套，合計成交面積20.2萬平方米，預計整個1月的成交不足2000套，為近6年同期最低。而新建住宅新增供應面積為10.4萬平方米，同比下降77.4%，總量不及去年12月末單周供應量的一半。同時，儘管一手房供應持續低位，但上海新建住宅可售面積依然居高不下，達到950萬平方米左右，房源的去存量化將成為2012年上海樓市面臨的嚴峻挑戰。21世紀不動產上海區域分析師黃河滔表示，從元旦開始，開發商及購房者的入市積極性已經下降，1月份的交易回落觸底可視為正常的季節因素所致，真正的龍年開局還要看2月份的走勢，而此後的“陽春行情”如何會成為2012年樓市的“風向標”。

博弈氛圍濃厚

今年的上海兩會上，上海市市長韓正在會議上表示，上海普通住宅標准將在2月底前進行調整，調整後金額幅度有大幅上升。內環內由原來245萬元上調至330萬元，內外環間由原來的140萬元上調至200萬元，外環外由原來的98萬元上調至160萬元。

普通住宅標準的調整將使得不少購房者在置業成本上有所節約，鼓勵了更多剛需購房者的入市，而隨著銀行放貸額度的恢復以及首套房貸利率優惠的恢復，應該說對於購房者來說，無論外部環境還是內部環境都已經成熟，目前對剛需置業者來說是一個入市良機。但市場並不如大家所願。

從市場角度而言，上海房地產市場2011年逐漸由賣方市場轉為買方市場。去年上半年，樓市價格調[最新消息 價格 戶型 點評]整基本上集中在郊區，降價幅度在10%以內，並且還保持一定量的廣告投放量，市場基本上還處於僵持階段，開發企業還在繼續和市場、和購房者進行博弈。而下半年則有所不同，開發企業在10月底之後廣告投放量明顯減少，開發企業很清楚直接降價對於銷售量的推動作用短期內大於硬性的廣告推廣。

“在這樣的市場背景下，價格由於政策調控繼續、買賣雙方繼續博弈等因素不會有大的起色，短期內尤其是2~3月份樓市成交量應該和2011年下半年的行情差不多。每週保持15萬平方米的商品住宅的成交量就不錯了。”張宏偉表示。

“對於開發商而言，20%左右的降幅已經是價格底部，也是當前開發商降價的底線，如果市場局面持續惡化，將有更多的開發企業參與到降價行列中來，而不是個案樓盤再進一步進行價格下調。”上海某大型國企的行銷總監說。

此外，大量保障房在今年將進入市場，也將對上海樓市形成衝擊。近日，上海市房管局副局長龐元在上海“房地產政策與住房保障”論壇上公開指出，“十二五”期間，上海將實現新增供應各類保障住房100萬套，包括共有產權房40萬套，公共租賃房18萬套，動遷安置房35萬套。

一邊是希望繼續降價，一邊是價格見底。在僵局難以打破的當下，博弈氛圍更加濃厚。